Faut il vendre avant d'acheter ou acheter avant de vendre?

Faut-il vendre pour être sûr de disposer de la somme ? Ou, au contraire, faut-il d’abord acheter pour ne pas laisser filer la maison de ses rêves, puis vendre quitte à solliciter un prêt relais ?

En fait, la réponse n’est pas simple. De multiples paramètres doivent être pris en compte avant d’opter pour l’un des deux scénarios. Parfois, cette alternative n’existe même pas.

L’état du marché immobilier.

La conjoncture immobilière peut influer sur le choix de la meilleure solution. D’une façon générale, l’offre et la demande de logements anciens s’équilibrent rarement. Deux cas sont possibles.

- Premier cas de figure :

Le marché affiche des prix qui stagnent (voire augmentent), du coup les transactions sont rapides. Dans ce cas, l’offre est rare et ne satisfait pas la demande. Le souci n’est pas de céder, mais de trouver le logement idéal. Dans cet environnement, l’acheteur n’a pas la main.

Il dispose d’un choix réduit et pis, peut voir s’échapper le bien convoité s’il ne réagit pas assez vite. Dans ce type de circonstances, il faut acheter rapidement, souvent sans avoir eu le temps de revendre son bien.Certains candidats acquéreurs peuvent rester plusieurs semaines, voire plusieurs mois, sans mettre la main sur ce qu’ils recherchent.

- Second cas de figure :

En périodes de crise ou de déprime immobilière, l’offre se montre supérieure à la demande. Cette situation a pour conséquence de faire baisser les prix car les biens disponibles sont (trop) nombreux. Le problème ici n’est pas de trouver, mais plutôt de se séparer de son bien.

L’état de vos finances.

Acheter avant de vendre relève également d’une question de moyens. Un facteur primordial. Etes-vous suffisament à l'aise financièrement pour supporter la possession simultanée de deux habitations ?

Ce cas de figure peut s’avérer coûteux surtout si vous remboursez un premier crédit pour le bien mis en vente et un deuxième pour celui que vous venez d’acquérir.

Outre les mensualités à acquitter, vous cumulez toutes les autres dépenses liées à la propriété immobilière (entretien, taxes d’habitation, impôts locaux, charges de copropriété, etc.).

Opter pour un crédit relais.

Vous comptez sur la vente de votre logement pour financer une partie de votre prochain achat immobilier? Rien de plus normal, c’est même d’une logique implacable. Mais, évidemment, rien ne se passe comme prévu.

Tout s’emballe. Vous craquez pour un appartement que vous vous empressez d’acheter, alors que l’actuel n’est pas cédé. Un problème de trésorerie se pose alors : comment payer la nouvelle opération quand vous ne possédez pas encore l’argent de la vente ?

Le crédit relais, appelé aussi « prêt achat revente », est une réponse possible à cette nécessité ponctuelle de ressources. Déterminé par la banque, son montant est toujours proportionnel à la valeur estimée du bien que vous avez à vendre.

Selon les établissements, il varie entre 50% et 70% de cette estimation. Exemple : si le bien a été estimé à 200 000€, l’organisme prêteur peut accorder un crédit relais à hauteur de 70%, soit 140 000€ (200 000 x 0,7). La somme est assimilée à des fonds propres et considérée comme de l’apport personnel.

Sa durée est assez courte, quelques semaines ou mois, sans excéder deux ans. Le taux est généralement identique à celui du crédit principal.

Mener de front les deux transactions.

Dans le cas de deux transactions concomitantes, c’est-à-dire signées le même jour chez un même notaire, nul besoin de crédit relais puisque vous encaissez le produit de votre vente pour régler immédiatement votre nouvel habitat. Mais pour faire coïncider ces deux dates, il faut anticiper les événements.

Un arrangement avec le vendeur ou l’agent immobilier devient nécessaire. La date de signature chez le notaire peut, à cet égard, servir de variable d’ajustement.

Ce genre de négociation est envisageable (cependant, sans obligation pour les parties) même si les compromis de vente n’ont pas été signés le même jour, mais à quelques semaines d’intervalle. Bien sûr, avec six mois de délai entre les deux promesses, cet aménagement devient impossible car le prix du bien et les conditions de crédit peuvent avoir changé.